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In Dänemark kann auch ein Nicht-Däne in schönes Haus in einer dänischen Stadt oder einem Dorf kaufen. (Foto: Andreas Lerg)
Tipp

Kann ich in Dänemark ein Haus kaufen?

Kann ich in Dänemark ein Haus kaufen oder eine Wohnung? Im Beitrag „Kann ich in Dänemark ein Ferienhaus kaufen?“ Lautete das ernüchternde Fazit „Nein, aber“. Das „Nein“ steht dafür, dass es für Nicht-Dänen weitgehend unmöglich ist. Das „aber“ steht für die wenigen und seltenen Ausnahmen, mit denen ein Ausländer doch ein Ferienhaus in Dänemark kaufen kann.

Unsere Frage heute heißt aber: „Kann ich in Dänemark ein Haus kaufen?“ Eben ein normales Wohnhaus oder eine Wohnung. Hier lautet das vorweggenommene Fazit „Ja, aber“. Hier steht das „Ja“ dafür, dass Du definitiv ein reguläres Wohnhaus in Dänemark kaufen kannst. Das „aber“ steht hier für ein paar Bedingungen, die der Staat Dänemark an Dich als Ausländer und Nicht-Däne stellt, damit Du ein Haus kaufen darfst. Genau darum wollen wir uns heute kümmern.

EU-Bürger dürfen Häuser oder Wohnungen in Dänemark kaufen, wenn….

Als Bürger der Europäischen Union – die Bedingungen gelten nicht speziell für Deutsche, sondern für alle EU-Bürger – kannst Du relativ problemlos ein Haus in Dänemark kaufen. Doch Du hast eine wesentliche Bedingung zu erfüllen: Du musst Deinen Hauptwohnsitz in Dänemark haben beziehungsweise ihn dorthin verlegen. Dazu gleich mehr. Aber es geht eben nicht, dass Du in Deutschland wohnen und vor allem gemeldet bleibst und das Haus in Dänemark quasi als Zweitwohnsitz oder ähnlich wie ein Ferienhaus nur im Urlaub benutzt. Der Trick, ein normales Wohnhaus als Ferienhaus zu kaufen und nutzen, klappt nicht. 

Nochmal: Du musst das Haus oder die Wohnung als ganzjährigen Wohnsitz bewohnen und deinen Hauptwohnsitz in Dänemark anmelden. Nein, Du musst nicht die dänische Staatsbürgerschaft annehmen, aber Du wirst offiziell steuerzahlender Bewohner Dänemarks. Wie das Ganze für andere Staatsangehörige außerhalb der EU gehandhabt wird, wollen wir hier mal außen vor, lassen. Das würde ausufern.

Tierisch wichtig: Mit dem Hund nach Dänemark, das musst Du wissen!

Der dänische Staat hat eine weitere Bedingung: Du musst als Nicht-Däne, der nach Dänemark umsiedelt und dann ja dort im Sozialsystem lebt, nachweisen, dass Du dein Leben finanzieren kannst. Ein Arbeitsvertrag, der Nachweis ausreichender Einkünfte aus selbständiger Arbeit oder vielleicht auch einfach eines ausreichend üppigen Vermögens wären hier zu nennen. Der dänische Staat will damit sicherstellen, dass du ihm nicht mittellos auf der Tasche liegst.

Anmerkung: Im Internet findet man ab und an die Aussage, dass der Kauf eines normalen Wohnhauses an strenge Auflagen gebunden sei und nur nach einem speziellen Antrag mit einer Sondergenehmigung des Justizministeriums in seltenen Ausnahmen möglich sei. Das ist falsch. Hier werden die tatsächlich sehr strengen Regelungen für den Kauf eines Ferienhauses mit dem Kauf normaler Immobilien verwechselt oder in einen Topf geschmissen!

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Was bedeutet Hauptwohnsitz in Dänemark?

Der dänische Staat verlangt von einem EU-Bürger, dass er seinen Hauptwohnsitz nach Dänemark verlegt, wenn er dort Wohneigentum erwerben will. Hauptwohnsitz bedeutet, dass Du dort dann wie ein Bürger gemeldet bist, und auch eine „CPR-Nummer“ bekommst. CPR steht für „Central Person Register“. Damit ist die CPR-Nummer eine Bürgernummer, die ein jeder Däne mit der Geburt bekommt und behält, bis er stirbt. Aber die CPR ist eben nicht zwingend an die Staatsbürgerschaft gebunden, sondern eben auch an einen Erstwohnsitz eines Ausländers in Dänemark. 

Deshalb bedeutet „Bürgernumnmer“ eben nicht, dass Du damit automatisch dänischer Staatsbürger bist. Du bist mit der CPR dann ein Bewohner Dänemarks mit ausländischer Staatsbürgerschaft. Mit der CPR-Nummer wirst Du zudem dänischer Steuerzahler und kannst im Gegenzug die Vorteile des dänischen Sozialsystems nutzen, denn dafür bezahlst Du ja unter anderem die Steuern. 

Ein schönes Haus in einer dänischen Stadt oder einem Dorf kann auch ein Nicht-Däne kaufen. (Foto: Andreas Lerg)
In Dänemark kann auch ein Nicht-Däne ein schönes Haus in einer dänischen Stadt oder einem Dorf kaufen. (Foto: Andreas Lerg)

Mit dem Hauptwohnsitz in Dänemark geht in der Regel einher, dass Du in Dänemark dein Geld verdienst. Entweder indem Du für einen dänischen Arbeitgeber arbeitest oder dort selbständig oder als Freiberufler tätig bist. Oder Du arbeitest für einen deutschen Arbeitgeber aber eben in Dänemark. Dazu gleich mehr. Mit der CPR-Nummer kannst Du dann ein dänisches Bankkonto eröffnen und deinen Zahlungsverkehr in Dänemark abwickeln.

In Deutschland müsstest Du dann deinen Wohnsitz und auch deinen „Steuersitz“ abmelden und mit einem fachlich versierten Steuerberater klären, wie das mit den Steuern in Deutschland gehandhabt wird. Du bleibst ja deutscher Staatsbürger und damit theoretisch steuerpflichtig und hast nur deinen festen Wohnsitz im Ausland. Stichwort Doppelbesteuerungsabkommen. Du bist dennoch weiterhin deutscher Staatsbürger.

Hauptwohnsitz auf Zeit?

Du willst sowieso nach Dänemark auswandern? Dann ist die Frage Hauptwohnsitz wohl unkritisch, denn Du hast ja genau das vor: Durch Auswanderung nach Dänemark deinen Hauptwohnsitz eben dorthin verlegen. 

Aber Du könntest deinen Hauptwohnsitz auch temporär für ein paar Jahre nach Dänemark verlegen. Nehmen wir folgende Konstellation unter Anwendung der EU-weiten Arbeitnehmerfreizügigkeit für Arbeitnehmer und der Dienstleistungs- und Niederlassungsfreizügigkeit für Firmen an: Dein Arbeitgeber hat eine Filiale, ein Werk oder ein Büro in Dänemark und entsendet dich mehrere Jahre dorthin, um dort Vollzeit zu arbeiten.

Es gelten die gleiche Bedingungen in Sachen CPR. Hier wäre aber jetzt zu klären, ob Dein Arbeitgeber Dir dein Geld dann auf ein neu zu eröffnendes dänisches Bankkonto zahlt. Oder Du behältst dein Konto bei deiner deutschen Bank und dein Gehalt weird dorthin überwiesen. Du „parkst“ es dann per Überweisung auf dein dänisches Konto um. Denn deine Kosten, um jede noch so kleine Zahlung in Dänemark komplett über das deutsche Bankkonto zu regeln, wären wegen der Gebühren und Wechselkurse viel zu teuer. Sprich, Du wirst ein dänisches Bankkonto brauchen. 

Wissenswert: Das Anreiserisiko bei der Ferienhausbuchung!

In dieser Konstellation ist der Steuerberater fast noch wichtiger, denn Du bleibst ja deutscher Arbeitnehmer, lebst aber in Dänemark. Wie das mit den Steuern zwischen Deutschland und Dänemark einzutüten ist, weiß ein guter Steuerberater, der sich auf diese „Auslandssachen“ spezialisiert hat. So arbeitest Du ein paar Jahre oder vielleicht bis zur Rente für deinen deutschen Arbeitnehmer in Dänemark, kaufst dort ein Haus oder eine Wohnung und lebst dort. Mit Ablauf der geplanten Jahre oder Eintritt in die Rente verkaufst Du dein dänisches Wohneigentum wieder und kommst „Hauptwohnsitz-mäßig“ nach Deutschland zurück.

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Ok, die zweite spannende Variante ist, Du wirst Arbeitnehmer in Dänemark, sprich Du wirst von einem dänischen Unternehmen angestellt. Viele dänische Unternehmen suchen Fachkräfte aus dem Ausland. Das ist für EU-Bürger dank der Arbeitnehmerfreizügigkeit problemlos möglich. Es schließt sich hier im Prinzip wieder automatisch die schon erläuterte Sache mit der CPR-Nummer und der Steuerpflicht in Dänemark an.

Dein Status als längerfristig in Dänemark als Arbeitnehmer eines dänischen Unternehmens Angestellter ist: Du bleibst abermals Staatsbürger deines Heimatlandes, aber Du bist dort kein Steuerzahler mehr. Du bist in Dänemark registriert und steuerpflichtig und als dänischer Steuerzahler hast Du den vollen Anspruch auf Sozialleistungen des dänischen Staates. Du kaufst Haus moder Wohnung in Dänemark und lebst dort. Wenn dein Anstellungsverhältnis mit dem dänischen Arbeitgeber endet, kannst Du entweder „EU-Rentner“ in Dänemark bleiben oder aber Du kehrst abermals „Hauptwohnsitz-mäßig“ nach Deutschland zurück.

Kein Hauptwohnsitz kein Hauskauf in Dänemark?

Die Frage kann man kurz und knackig mit „Ja“ beantworten. Ohne Hauptwohnsitz im  Land kannst Du in Dänemark kein Wohneigentum erwerben. Ohne Hauptwohnsitz länger in Dänemark zu wohnen, lässt sich über eine Miet-Lösung umsetzen. Wenn beispielsweise dein deutscher oder dänischer Arbeitgeber dir dort eine Werkswohnung anbietet und Du nicht zum Eigentümer sondern höchstens zum Mieter wirst, falls Du und nicht dein Arbeitgeber die Wohnung bezahlt.

So eine Konstellation wäre denkbar, wenn Du für ein zeitlich begrenztes Projekt ein paar wenige Jahre im Land lebst und arbeitest. Aber dann müsstest Du Bank und Zahlungen, Steuern und alles weiter in Deutschland abwickeln. Sobald Du ein dänisches Bankkonto eröffnen willst, geht das wieder nur über die CPR-Nummer und damit den Wohnsitzwechsel nach Dänemark. 

Kennst Du schon mein Dänemark-Quizz?

Keine Regel ohne Ausnahme

Es gibt kaum eine Regel, für die es nicht eine Ausnahme gibt. Diese sieht wie folgt aus: Du kannst in Dänemark ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ohne dass Du dann beziehungsweise jetzt deinen Hauptwohnsitz nach Dänemark verlegst, wenn Du früher einmal mindestens fünf Jahre in Dänemark gelebt hast und auch deinen Hauptwohnsitz dort hattest. Dann kannst Du Wohneigentum kaufen, ohne erneut deinen Hauptsitz nach Dänemark verlegen zu müssen. In diesem Sonderfall kann Dein Hauptwohnsitz in Deutschland verbleiben und Du nutzt dein Haus oder deine Wohnung in Dänemark tatsächlich als Zweiwohnsitz.

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Betrügen lohnt sich nicht!

Kann man die Regelungen irgendwie trickreich umgehen? Möglich, aber das lohnt sich nicht. Warum? Der dänische Staat ist bei einem unrechtmäßigen Kauf von Wohneigentum ausgesprochen streng. Zunächst folgt der Zwang, das Haus oder die Wohnung wieder zu verkaufen. Mit Verlust, wenn es sein muss. Außerdem kann sich ein Strafverfahren anschließen, das Geldbußen und andere Zwangsgelder nach sich zieht. Zu guter letzte, kann der Staat verlangen, dass die Immobilie wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird, wenn Du Umbaumaßnahmen vorgenommen hast.

Wie läuft der Kauf eines Hauses ab?

Nehmen wir an, Du erfüllst die Bedingungen für den Kauf eines Wohnhauses oder einer Wohnung in Dänemark und willst in diesem Zuge Deinen Hauptwohnsitz nach Dänemark verlegen. Dann wollen wir kurz und knapp beleuchten, wie genau der Kauf der Immobilie in Dänemark in der Regel abläuft.

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Die „Mutter aller Immobilienseiten“ und ein guter Start für die Suche nach Immobilien in Dänemark ist https://www.boligsiden.dk.

Immer über einen Makler

Immobilien werden in Dänemark fast ausschließlich über Makler verkauft. Ein privater Verkauf ist die absolute Ausnahme. Eine weitere Möglichkeit sind Wohnbaugenossenschaften, die ihre Immobilien selbst vermarkten. Die bekanntesten großen dänischen Maklerfirmen sind:

– EDC
– Nybolig
– Estate
– Danbolig
– Home
– Robinhus
– Boligone
– Kystejendomme

Die „Mutter aller Immobilienseiten“ und ein guter Start für die Suche nach Immobilien in Dänemark ist https://www.boligsiden.dk. Dort kannst Du Immobilien suchen „søg bolig“ und anbieten „sælg bolig“. Selbst laufende Zwangsauktionen „Tvangsauktioner“ findest Du dort. Allerdings ist die Seite ausschließlich in dänischer Sprache nutzbar.

Spannend sind auf dieser Seite die verschiedenen Statistiken. Du kannst Dir beispielsweise anschauen, wie sich der Quadratmeterpreis beim Kauf über mehrere Jahre entwickelt hat. Dabei kannst Du normale Häuser und Ferienhäuser vergleichen. Die Auswertung zeigt, dass der Quadratmeterpreis eines Ferienhauses immer höher ist als der eines normalen Hauses. Sprich, Ferienhäuser sind fast immer deutlich teurer als normale Wohnhäuser.

Spannend ist diese Gegenüberstellung auf https://www.boligsiden.dk. Sie zeigt, dass Ferienhäuser (blaue Linie) durchgängig teurer sind, als normale Wohnhäuser-
Spannend ist diese Gegenüberstellung auf https://www.boligsiden.dk. Sie zeigt, dass Ferienhäuser (blaue Linie) durchgängig teurer sind, als normale Wohnhäuser-

Immer über einen Fachanwalt

Wenn Du ein Haus gefunden hast und kaufst, kommt zunächst ein Grundstückskaufvertrag zustande, denn du kaufst ja ein Haus samt Grundstück. Dieser Vertrag wird fast immer von einem Fachanwalt für Immobilienrecht aufgesetzt. Die Anwaltsgebühren gehen je nach Region entweder vollständig zu Lasten des Käufers oder werden hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Dieser Vertrag ist dann die Grundlage für den Übereignungsvertrag, der als Eigentumsnachweis dient. 

Lesenswert: Bare rolig Die Dänen sind entspannt.

Solange das Haus mit einem Kredit finanziert wird, ist eine Brandschutzversicherung Pflicht. Meist wird dazu eine „Hus og Grundejerforsikring“, übersetzt „Haus- und Vermieterversicherung“, abgeschlossen. Die ist grob mit einer deutschen Hausratsversicherung zu vergleichen.

Machbar ist eine Hypothekentübernahme statt Kaufpreis

In Dänemark werden die meisten Immobilien oft über hohe Kredite mit geringem Eigenkapitalanteil gekauft. Außerdem bleiben die Dänen nicht unbedingt ein Leben lang Eigentümer, sondern kaufen und verkaufen öfter. Wenn auf dem Haus eine Hypothek läuft, dann kann statt des Kaufpreises die Übernahme eben dieser Hypothek vereinbart werden. In diesem Fall packst Du als Käufer nicht eine riesige Summe auf den Tisch des Verkäufers, sondern übernimmst dessen Hypothek. Eventuell wird dann nur die Differenz zwischen der Hypothekensumme und dem vereinbarten höheren Kaufpreis fällig. Das funktioniert nicht, wenn der Vorbesitzer das Haus schuldenfrei besitzt. Dann wird der vereinbarte Kaufpreis fällig.

Ein kleiner Bonus nach fünf Jahren

Nehmen wir an, Du hast ein Haus in Dänemark gekauft und deinen Hauptwohnsitz dort hin verlegt. Wenn Du dann mindestens fünf Jahre fest in Dänemark lebst, dann entfallen die Einschränkungen für den Kauf eines Ferienhauses für dich! Mit anderen Worten, nach fünf Jahren kannst Du dann wie ein normaler Däne ein Ferienhaus ohne vorherige Hürden oder Ausnahmegenehmigung des Justizministeriums kaufen.

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