Ein Haus in Dänemark kaufen – Dein kompletter Leitfaden zum Traumhaus in Land der Hygge
Viele Deutsche träumen davon, in Dänemark zu leben – zwischen Dünen, Meer und Hygge-Gefühl. Doch wie funktioniert eigentlich der Hauskauf in Dänemark? Welche Regeln gelten für EU-Bürger? Und wie läuft der Kaufprozess von der Immobiliensuche bis zur Schlüsselübergabe ab?
In diesem Beitrag erfährst Du Schritt für Schritt, wie Du als Deutscher oder EU-Bürger ein Haus in Dänemark kaufen kannst – inklusive rechtlicher Voraussetzungen, Kosten, Finanzierung, Makler-Tipps und praktischer To-do-Liste für Deinen Start im neuen Zuhause.
1. Darfst Du als Deutscher ein Haus in Dänemark kaufen?
Kurz gesagt: Ja – wenn Du in Dänemark leben willst.
Jeder EU-Bürger darf in Dänemark ohne Genehmigung eine Immobilie kaufen, sofern er seinen – also Du Deinen – Hauptwohnsitz dorthin verlegst und dort dauerhaft wohnst. Das bedeutet: Du meldest Dich in Dänemark an, zahlst dort Steuern und wirst offiziell Teil des dänischen Systems. Du wirst dänischer Steuerzahler und Einwohner, aber nicht automatisch dänischer Staatsbürger.
Nur wenn Du ein Ferienhaus kaufen möchtest, gelten zusätzliche Beschränkungen. Aber sobald Du sagst: „Ich möchte nach Dänemark ziehen“, steht Deinem Hauskauf nichts mehr im Weg.
2. Budgetplanung: Was kostet ein Haus in Dänemark?
Die Immobilienpreise variieren stark nach Region – wie in Deutschland auch. Großstädte und urbane Einzugsgebiete sind teuer, ländliche Regionen teilweise massiv günstiger.
- 🏙️ Kopenhagen & Umgebung: Ein Einfamilienhaus mit 110–140 m² kostet im Durchschnitt rund 800.000 Euro. Je besser die Lage, um so teurer.
- 🌊 Ländliche Gebiete in Jütland (z. B. Ringkøbing Fjord): Durchschnittlich etwa 200.000 Euro.
- 🏡 Bauernhäuser & renovierungsbedürftige Immobilien: Teilweise schon unter 100.000 Euro erhältlich – oft mit Scheune, Nebengebäuden und großem Grundstück. Aber Du musst halt „Muskel-Kapital“ und Zeit investieren.
Wenn Du also bereit bist, selbst Hand anzulegen oder eine Immobilie mit Renovierungsbedarf zu kaufen, kannst Du in Dänemark echte Schnäppchen finden.
Finanzierung – das musst Du wissen
Falls Du Dein Haus nicht komplett bar bezahlen kannst, solltest Du Dich frühzeitig mit der Finanzierung beschäftigen.
Dänische Banken vergeben Kredite vor allem an Personen mit festem Einkommen in Dänemark. Eine Alternative sind deutsche Institute wie die Union-Bank AG Flensburg, die auf Immobilienfinanzierungen in Dänemark spezialisiert sind.
Tipp: Kläre unbedingt vorab, ob Deine bisherige Hausbank bereit ist, Dich bei einem Umzug nach Dänemark weiter zu finanzieren – das ist nicht selbstverständlich. Schließlich ziehst Du weg.
3. Die Suche nach Deinem Traumhaus
Bevor Du Dich in die Suche stürzt, solltest Du natürlich umfassend wissen, was Du genau suchst:
- In welcher Region Dänemarks willst Du leben?
- Wie groß soll das Haus sein?
- Wie soll die Lage des Hauses sein?
- Wie soll die Raumaufteilung etc. sein?
- Willst Du renovieren oder lieber ein bezugsfertiges Haus?
- Welche Ausstattung ist Dir wichtig (Garten, Wasserlage, Scheune, etc.)?
Wenn Du alle Deine Kriterien kennst und aufgelistet hast, kannst Du um so besser gezielt suchen – und das geht in Dänemark am besten über, diese beiden Webseiten:
Diese Portale sind das dänische Pendant zu ImmoScout & Co. – mit Maklerübergreifender Suche, detaillierten Angaben und direkten Links zu den Maklerseiten.
Viele Makler in der Grenzregion sprechen übrigens Deutsch und inserieren ihre Objekte zusätzlich auf deutschen Plattformen wie ImmoScout24.
- calling, denmark(Autor)
4. Transparenz pur: Dänemarks offene Immobilien-Daten
Dänemark ist ein Paradies für Hauskäufer, die gerne gründlich recherchieren. Das Land ist nämlich extrem transparent, was Immobilieninformationen angeht.
Hier bekommst Du Zugriff auf fast alles, was es über eine Immobilie zu wissen gibt:
- 🏠 BBR.dk – offizielles Gebäuderegister mit Infos zu Baujahr, Materialien, Renovierungen, Heizsystemen und vielem, vielem mehr.
- 📄 boligejer.dk – hier kannst Du für rund 14 Euro einen vollständigen Immobilienbericht kaufen, inklusive Zustandsbericht, Grundbuchdaten und sogar Radonbelastung der Region. Quasi einen „TÜV-Bericht“ für deine gewünschte Immobilie.
- 🧾 OIS.dk – die „staatliche Datensammelstelle“. Du siehst dort kostenlos Besitzerinformationen, frühere Kaufpreise, Grundstücksdaten und unglaublich vieles mehr.
Mit diesen Tools kannst Du Dich wesentlich besser informieren als in Deutschland – und sicherstellen, dass Dich kein Makler über den Tisch zieht.
5. Makler in Dänemark: Gut ausgebildet, aber vertritt den Verkäufer
In Dänemark werden rund 99 % aller Immobilien über Makler verkauft – doch der Makler wird immer vom Verkäufer bezahlt. Das heißt: Er vertritt die Interessen des Verkäufers, nicht des Käufers.
Dafür sind dänische Makler in der Regel deutlich besser ausgebildet als ihre deutschen Kollegen. Sie müssen eine mehrjährige Ausbildung und mindestens zwei Jahre Praxiserfahrung vorweisen, bevor sie selbstständig als Makler arbeiten dürfen.
Sie sind verpflichtet, Dir mindestens folgende Unterlagen vorzulegen:
- Zustandsbericht (tilstandsrapport)
- Elektroinstallationsbericht (elinstallationsrapport)
- Energieausweis
- Grundbuchauszüge und grundbuchrelevante Unterlagen
6. Besichtigung und Prüfung der Immobilie
Wenn Du mehrere interessante Häuser gefunden hast, dann plane Deine Besichtigungen am besten in kompakten Zeitraum hinein, insbesondere wenn Du aus Deutschland anreist.
Nimm Dir Zeit – und lass Dich beispielsweise vom Makler nicht zur Eile drängen oder davon abhalten, dir etwas gründlich anzuschauen. Druck Dir alle Unterlagen und Dokumente aus den oben genannten Infoportalen aus und notiere Dir gezielt Fragen.
Falls irgendwie möglich, nimm einen unabhängigen Bausachverständigen mit. Das kostet zwar etwas, kann Dir aber Tausende Euro an späteren Reparaturen sparen. Er hat den Blick für Mängel, die Dir als Laien vielleicht gar nicht auffallen.
7. Der Kaufvertrag: Ohne Anwalt geht nichts
In Dänemark läuft der Kauf über einen sogenannten Advokat, also einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Er übernimmt und bündelt die Rolle, die in Deutschland Notar und Rechtsanwalt hätten:
- Prüfung aller Unterlagen
- Vertragsverhandlung
- Eintragung ins elektronische Grundbuch (Tinglysning)
Ein solcher Anwalt kostet zwischen 3.000 und 7.000 Euro – ist aber unverzichtbar. Er bringt die Fachkenntnis im dänischen Immobilienrecht mit, weiß worauf in Verträgen zu achten ist und kann mit der dänischen Bürokratie umgehen.
Ganz wichtig:
Lass immer einen Anwaltsvorbehalt und einen Bankvorbehalt in den Vertrag aufnehmen. Diese Klauseln geben Dir das Recht, kostenlos vom Kauf zurückzutreten, wenn z. B. Deine Bank den Kredit verweigert oder Dein Anwalt den Vertrag nach der Prüfung nicht freigibt.
8. Kaufabwicklung und Grundbucheintrag
Wenn der Vertrag steht – er wird durch die beiderseitige Unterschrift rechtsgültig, einen Notar braucht es wie gesagt nicht – überweist Du die Anzahlung und am vereinbarten Zahltag den vollen Betrag auf ein Treuhand-Sperrkonto. Das Geld geht erst dann an den Verkäufer, wenn Du offiziell im Grundbuch eingetragen und damit ganz offiziell Besitzer der Immobilie bist.
Die Eintragung erfolgt komplett digital über das System Tinglysning.dk. Die Kosten betragen 0,6 % des Kaufpreises zuzüglich 1.750 DKK (ca. 235 Euro) an Gebühr.
Und das Beste: Es gibt in Dänemark keine Grunderwerbsteuer!
9. Finanzierung: Dänische oder deutsche Bank?
Dänische Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 % des Kaufpreises über ein sogenanntes Realkreditlån (Hypothekendarlehen) – meist mit recht günstigen Zinsen.
Die restlichen 20 % musst Du selbst als Eigenanteil aufbringen oder über einen normalen Bankkredit finanzieren. Manche dänische Banken ermöglichen sogar 100 %-Finanzierungen, wenn Deine Bonität stimmt.
Wenn Du über eine deutsche Bank finanzierst, denk an das Währungsrisiko: Zunächst wird der dicke Batzen des Kaufpreises auf das Treuhand-Sperrkonto überwiesen, was Währungsumrechnungsgebühren etc. verursacht. Und dann umgekehrt: Dein Einkommen in Dänemark wird in Dänischen Kronen gezahlt, die Kreditraten aber in Euro. Sprich Du überweist Deine Ratenzahlungen wieder mit einem Währungsumtausch an die deutsche Bank, was abermals Währungsumtauschkosten verursacht. Die Finanzierung über eine dänische Bank ist daher unkomplizierter und günstiger.
10. Versicherungen: Dein Schutz vor bösen Überraschungen
Bevor Du einziehst, solltest Du während der Kaufabwicklung unbedingt eine sogenannte Eigentumsübergangsversicherung (Ejerskifteforsikring) abschließen. Sie schützt Dich vor versteckten Mängeln, die in den offiziellen Berichten nicht erwähnt wurden oder erst nach dem Kauf des Hauses zu Tage treten. Das Beste: Der Verkäufer übernimmt die Hälfte der Kosten!
Darüber hinaus sind natürlich Hausrat- und Gebäudeversicherungen Pflicht, so wie in Deutschland auch.
11. Übergabe, Anmeldung & CPR-Nummer
Bei der Schlüsselübergabe prüfst Du gemeinsam mit Verkäufer und Makler den Zustand der Immobilie und liest alle Zähler (Strom, Wasser, Fernwärme oder lokale Heizung) ab. Danach wird eine sogenannte Refusionsopgørelse erstellt – eine Stichtagsabrechnung der laufenden Nebenkosten. Du zahlst ab dem Zeitpunkt, ab dem Du die Immobilie übernimmst. Liegt der mitten im Monat, und der Vorbesitzer hat Abschlagszahlungen geleistet, überweist Du ihm diese Anteilig ab dem Zeitpunkt der Übernahme. Ab dem nächsten vollen Monat geht dann alles auf Dich.
Jetzt kannst Du offiziell einziehen! 🎉
Wichtig: Melde Dich direkt bei Deiner neuen Kommune mit deinem neuen Wohnsitz an und beantrage Deine CPR-Nummer – die persönliche Personen-Identifikationsnummer, ohne die in Dänemark im Prinzip nichts funktioniert. Du brauchst Sie zum eröffnen eines Bankkontos, für die dänische Krankenversicherung und vieles mehr.
12. Kostenbeispiel: Hauskauf in Süddänemark für 400.000 €
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| Anwalt (Advokat) | ca. 5.000 € |
| Grundbuchgebühr (0,6 % + 235 €) | ca. 2.400 € |
| Bausachverständiger | ca. 1.000 € |
| Eigentumsübergangsversicherung | ca. 1.500 € (hälftig geteilt mit dem Verkäufer) |
| Gesamtkosten Nebenkosten: | ca. 9.000 € |
Fazit: Dein Traumhaus in Dänemark ist machbar
Ein Haus in Dänemark zu kaufen ist kein Hexenwerk – aber es erfordert Planung, Geduld und professionelle Unterstützung. Der dänische Staat und seine Bürokratie sind transparent, die Abläufe klar, und mit einem guten Anwalt an Deiner Seite bist Du rechtlich auf der sicheren Seite. Wenn Du gut vorbereitet bist, steht Deinem Traum vom Leben im Norden nichts mehr im Weg.
🏠 Titelvorschläge
- Haus kaufen in Dänemark – Der komplette Leitfaden für Deutsche
- Auswandern & Immobilien in Dänemark: So gelingt Dein Hauskauf Schritt für Schritt
- Vom Traum zur Realität: Dein Weg zum eigenen Haus in Dänemark
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