Bremst Putins Ukraine-Krieg Ferienhausvermieter in Dänemark aus?

Dänemark ist mittlerweile nicht mehr nur im Sommer, sondern zusätzlich im Herbst und Winter für immer mehr Touristen aus Deutschland ein beliebtes Reiseziel. In der Nebensaison sind die Ferienhäuser günstiger. Man fährt für eine oder zwei Wochen im Herbst oder beispielsweise in der Vorweihnachtszeit nach Dänemark um sich auszuruhen und zu erholen. So manche Verbringen sogar Weihnachten und Silvester in Dänemark in einem Ferienhaus. Immer mehr Ferienhäuser sind deshalb voll und ganz wintertauglich und werden nach der Hauptsaison weiter in der Neben- und Nachsaison vermietet. Ich selbst mache das seit Jahren so.

Ukraine-Krieg treibt Energiepreise auch in Dänemark nach oben

Seit Februar tobt der unsägliche Krieg in der Ukraine, den der russische Präsident Putin ohne jede Not und ohne jeden Anlass vom Zaun gebrochen hat. Dieser Krieg sorgt neben all dem fürchterlichen Leid und Unheil, das er anrichtet, unter anderem dafür, dass die Energiepreise vor allem bei Gas und Strom rasant steigen. 

Das nicht nur bei uns. Genau das Gleiche passiert im Nachbarland Dänemark. Jüngst bin ich in einer dänischen Online-Zeitung „Jydske Vestkysten“ über einen Artikel gestolpert, der die folgende (übersetzte) Überschrift trägt:

Ferienhausbesitzer ist wütend über steigende Strompreise – verlangt, dass die Vermietungsagentur alle Kosten deckt: – Es ist nur fair

In dem Artikel geht es darum, dass die Strompreise in Dänemark rasant steigen. Deshalb befürchten einige Ferienhausbesitzer, dass sie diese steigenden Stromkosten nicht komplett an die Gäste bei der Vermietung weitergeben können. Stattdessen könnten sie auf einem Teil der Kosten sitzenbleiben. So wird ein Ferienhausbesitzer in dem Artikel wie folgt zitiert: 

„Die fünf Kronen reichen nicht aus, wenn eine Kilowattstunde zu den teuersten Tageszeiten bis zu acht oder neun Kronen kostet. Es ist nur fair, dass wir Ferienhausbesitzer alle Kosten gedeckt haben. Von uns kann nicht verlangt werden, dass wir die Hälfte oder mehr des Verbrauchs der Gäste bezahlen.“

Das Problem sei dabei vor allem die Vermietung der Ferienhäuser über die üblichen Agenturen. Quasi das Standard-Geschäftsmodell in Dänemark. Die Besitzer der Ferienhäuser befürchten, dass die Agenturen den Strompreis nicht eins zu eins an den Mieter weitergeben, sondern weniger verlangen als nötig wäre, um die tatsächlichen Kosten zu decken.

Dass, um eben die Gäste bei der Buchung nicht zu vergraulen. Genau deshalb befürchten Ferienhausbesitzer, dass sie auf einem Teil der Stromkosten sitzen bleiben würden, wie im obigen Zitat erkennbar. Die mögliche Konsequenz ergibt sich aus einem weiteren Zitat:

„Am Ende kann dies bedeuten, dass ich die Vermietung meines Ferienhauses zumindest in der Nebensaison schließe, wenn die Einnahmen aus der Vermietung bereits niedrig sind, sagt Henrik Pasgaard Hansen.“

In dem Artikel beschreibt die Zeitung „Jydske Vestkysten“, dass der Verband der Ferienhausbesitzer befürchte, dass viele Ferienhauseigentümer das Ferienhaus im Winter schließen. Damit stünden diese dann nicht mehr zur Vermietung in Herbst, Winter und Frühjahr zur Verfügung. Mit anderen Worten es könnte passieren, dass im Winterhalbjahr deutlich weniger Ferienhäuser für die Vermietung an Touristen angeboten werden können, als in den Jahren zuvor.

Was sagen die Ferienhausagenturen?

Mit diesen Informationen konfrontiert, habe ich mich an das Thema dran gesetzt und recherchiert. Ich habe alle großen Ferienhausagenturen angeschrieben, Ihnen den Link zu dem Artikel geschickt und die folgenden Fragen gestellt:

1. Wie ist Ihre Einschätzung dieser Lage? 

2. Werden über das Winterhalbjahr tatsächlich deutlich weniger Ferienhäuser zur Miete zur Verfügung stehen, als in den letzten Jahren? 

3. Wie entwickeln sich die Strom- und Energiepreise in dieser Hinsicht?

Bislang haben drei der großen Agenturen relativ zügig auf meine Anfrage geantwortet. Hier deshalb das erste Ergebnis. Ich stelle hier die Statements der einzelnen Anbieter dar, wie sie bei mir eingegangen sind.

Esmark

Esmark, eine Agentur, die sich auf die Westküste im Großraum um den Ringkøbing Fjord spezialisiert hat, hat sich telefonisch bei mir gemeldet und wir haben ausführlich gesprochen. Hier wurde berichtet, dass die Stromkosten im Prinzip zwischen Ferienhausbesitzer und Mieter vereinbart werden und die Agentur dabei lediglich die Vermittlung übernimmt. Daher lege nicht Esmark die Stromkosten fest, die der Kunde bezahlt. Stattdessen gebe Esmark diese Energiekosten eins zu eins vom Ferienhausbesitzer an den Mieter weiter. Man rechnet nicht damit, dass in diesem Winterhalbjahr weniger Häuser zur Vermietung zur Verfügung stehen, als in den Jahren davor. 

Außerdem wurde in dem Gespräch erläutert, dass die Häuser für die Besitzer auch im Winter immer laufende Kosten verursachen, selbst dann, wenn sie nicht vermietet sind. So könne man beispielsweise die Heizung nicht einfach mehrere Wochen oder Monate komplett abschalten, ohne dass ein Haus dann Schaden nehmen würde. Daher bleibe das Vermieten auch in diesen Zeiten attraktiv, um eben diese Kosten zu decken und über die Vermietung weiter kleinere Einnahmen zu generieren. Natürlich seien die Einnahmen für den Besitzer eines Ferienhauses über die Vermietung in der Hauptsaison höher. Aber das sei auch in den Jahren vorher schon genau so gewesen.

Wissenswert: Kann ich in Dänemark ein Ferienhaus kaufen?

Novasol

Novasol, gegründet 1968, ist ein Anbieter, der in ganz Dänemark und ganz Skandinavien aber auch anderen europäischen Ländern Ferienhäuser und Ferienwohnungen anbietet. Hier deren Statement zu meinen Fragen:

Novasol ist ein Ferienhausvermittler. Das Unternehmen bietet Ferienhäuser von Privatpersonen interessierten Urlaubern an, vermittelt den Kontakt zwischen Gästen und regelt die Zahlung des Mietpreises. In Bezug auf individuelle Preise wie zum Beispiel Endreinigung, Bettwäsche oder aber Stromkosten trifft Novasol individuelle Vereinbarungen mit den Ferienhausbesitzern, die diesen am Besten entgegenkommen. In den meisten Fällen der Vermietung werden diese individuellen Preise, also auch die Stromkosten, direkt vor Ort am Abschluss des Aufenthaltes individuell abgerechnet und zwischen Gast und Hausbesitzer beglichen.

Somit bezahlt jeder Urlauber, was er verbraucht hat, und jeder Vermieter hat die Möglichkeit, die aufgewendeten Stromkosten 1:1 an die Gäste weiterzugeben. Wie die Bezahlung im Einzelfall geregelt ist, wird auf der Homepage von Novasol für jedes Objekt angegeben. Vor diesem Hintergrund erwarten wir nicht, dass es in den kommenden Monaten im großen Stil zu einem Rückzug aus der Vermietung seitens der mit Novasol kooperierenden Ferienhausbesitzer kommen wird.

DanCenter

DanCenter wurde Ende der 1950er Jahre gegründet und vermietet Ferienhäuser in ganz Dänemark, anderen skandinavischen Ländern und auch in Südeuropa. Hier deren Antwort auf meine Frage:

„Wir bei DanCenter stellen keinen Rückgang der Anzahl verfügbarer Unterkünfte während der Wintersaison fest. Zum Einen bieten viele der Häuser, die wir vermitteln, eine Reihe von Services, die auf die Wintersaison abgestimmt sind. Daher ist der Winter ein günstiger Zeitpunkt, die Ferienunterkünfte anzubieten und die bestehende Nachfrage zu bedienen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Ferienhäuser, auch wenn sie geschlossen sind, gewisse Kosten verursachen, ist es für die Hauseigentümer in den meisten Fällen rentabler, sie potenziellen Gästen zur Verfügung zu stellen.

Strom, Gas, Wasser und Heizung sind verbrauchsabhängige Nebenkosten und werden am Ende des Ferienhausaufenthaltes bei der Schlüsselrückgabe abgerechnet. Die Höhe dieser Nebenkosten hängt von vielen Faktoren ab. Dazu gehören die Art des Hauses, die Jahreszeit, die Anzahl der Gäste und vieles mehr. Die Gäste haben die Möglichkeit, sich auf unserer Website zu informieren oder sich für einen Kostenvoranschlag an ihr lokales DanCenter-Servicebüro zu wenden. Der Betrag wird unabhängig von der Höhe der Unterkunftsmiete festgelegt. Nach Ende des Aufenthalts und nach Berechnung der Stromkosten für die Aufenthaltsdauer des Gastes im Ferienhaus, wird die Stromabrechnung an den Gast übermittelt.“

Ein erstes Fazit

Ziehen wir aus den bisherigen Rückmeldungen einmal ein erstes Fazit. Eine Anmerkung vorab: Natürlich werden diese Ferienhausagenturen in ihren Antworten nichts darstellen, was ihrem Geschäft nicht nützt oder gar schadet. 

Aus den bisherigen Antworten lässt sich ablesen, dass die Strom- und Energiekosten entweder eins zu eins weitergegeben werden (Esmark und Novasol) oder aber das man versucht, immer aktuell einen passenden Preis zu finden (DanCenter). Interessant ist der Aspekt, dass die Ferienhäuser auch im Winter Kosten verursachen. Die Häuser dann einfach gar nicht zu vermieten ist für die Besitzer vermutlichdie schlechteste Lösung, denn die entsprechenden „Erhaltungskosten“ fallen ja trotzdem an.

Kennst Du schon mein Dänemark-Quizz?

Alle drei Anbieter haben im Prinzip gesagt, dass sie bei der Anzahl der zur Verfügung stehenden Ferienhäuser in der Neben- und Nachsaison keinen Rückgang feststellen. Aber hier darf man vermuten, dass sie das auch nicht sagen würden wenn es doch der Fall wäre. Siehe die Anmerkung oben.

Die Stromkostenangaben auf den Webseiten

Als Nächstes habe ich mir dann einmal aktuell die auf den Webseiten der verschiedenen Anbieter angegebenen Stromkosten angeschaut. Werden hier bei jedem Haus unterschiedliche Kilowattstundenpreise angezeigt, würde das ja bedeuten, dass das ganze hier tatsächlich individuell geregelt ist und die Stromkosten eins zu eins an den Mieter weitergegeben werden. Sollten die Stromkosten in des überall gleich sein, spricht das dann eher von einem durch die Agentur „gemanagten“ zentralen Preis für die Kilowattstunde. Ich habe pro Anbieter eine Stichprobe von 15 Häusern angeschaut.

Bei DanCenter war der Strompreis bei allen Häusern der gleiche. Dieser lag bei 6.50 dänischen Kronen pro Kilowattstunde. Sehr unterschiedlich indes waren die Verbrauchskosten beim Wasser. Mal war das inklusive, ansonsten schwankten die Kosten zwischen 40 und 70 Kronen pro Kubikmeter. Das spricht dafür, dass der Wasserpreis hier eins zu eins weitergegeben wird. DanCenter bietet zudem einige Häuser an, bei denen der Verbrauch von Strom oder Wasser oder sogar beiden im Mietpreis inklusive ist. Es folgt, der Strompreis ist wohl zentral vorgegeben, der Wasserpreis indes wird eins zu eins durchgereicht.

Bei Novasol habe ich bei allen Häusern bis auf eine Ausnahme die exakt gleiche Preisangabe pro Kilowattstunde gefunden. Der Preis war mit 1,02 Euro angegeben. Nur einmal waren es 1,08. Auch hier gilt wie bei DanCenter, dass die Preise beim Wasser deutlich schwanken. Ebenfalls stellte ich fest, dass es das eine oder andere Ferienhaus gibt, bei dem Strom und Wasser „all inclusive“ sind. Auch hier ist Strompreis  damit wohl zentral vorgegeben, der Wasserpreis indes wird abermals eins zu eins durchgereicht.

Bei Esmark zeigt sich das gleiche Bild. Der Strompreis wird bei allen Häusern durchgängig mit 0,76 Euro ausgewiesen. Und auch hier sind es die Kosten für das Wasser, die schwanken und damit wohl eins zu eins durchgereicht werden. Abermals gibt es Häuser, bei denen die Energiekosten inklusive sind und nicht berechnet werden.

Ich habe dann meine Stichprobe auch bei weiteren Anbietern gemacht, die bisher nicht auf meine Anfrage geantwortet haben. Bei zwei weiteren, DanSommer und Fejo, war es das gleiche Bild wie bei den anderen. Ein durchgängig gleichbleibender Preis für die Kilowattstunde Strom und schwankende Preise beim Wasser. Und auch hier wieder das eine oder andere Haus, bei dem alles inklusive ist.

Absolut intransparent

Unangenehm sind dabei die Anbieter Sonne und Strand und Feriepartner aufgefallen, denn bei beiden sind nirgendwo detaillierte Angaben zu den Preisen pro Kilowattstunde Strom und pro Kubikmeter Wasser zu finden. Bei den Häusern steht nur „Kaution/Verbrauch XXX Euro“. Es wird damit klar, dass man eine Kaution hinterlegt, von der dann die Strom- und Wasserkosten abgezogen werden. Deren Höhe ist aber auf der Internetseite nicht ersichtlich.

Völlig undurchsichtig ist das Ganze bei Købmand Hansen und  Ferienhausdirect, denn entweder sind bei einem angebotenen Haus schlichtweg gar keine Angaben zu Energiekosten zu finden. Oder manchmal findet man bei Ferienhausdirect eine Angabe beim Wasser, die aber dann „pro Woche“ gilt und demnach eine Pauschale zu sein scheint, die den tatsächlichen Verbrauch ignoriert. Bei Købmand Hansen steht fast immer „Wasser inklusive“ dabei, aber absolut nichts zu den Stromkosten.

Wenn man dann bei beiden Anbietern die grundsätzlichen Infoseiten aufruft, wird dort von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung von Strom und Wasser gesprochen. Bei Ferienhausdirekt fände man die Angaben, wenn man auf „Buchen“ klickt. Ich aber habe bei meinen Stichproben kein einziges Mal konkreten Angaben gefunden. Bei Købmand Hansen habe ich fast gar nichts zu dem Thema gefunden. Nur in den Mietbedingungen steht, dass Verbrauchskosten nach Zählerstand abgerechnet werden. Aber nirgendwo auf der Webseite eine konkrete Preisangabe oder weitere Infos. Man muss hier vermuten, dass einem die Preise erst nach Vertragsschluss oder gar erst vor Ort im Mietobjekt genannt werden. Damit sind diese vier Anbieter leider ausgesprochen intransparent.

Ein zweites Fazit

Lässt man die vier undurchsichtigen Anbieter außen vor, ergibt sich folgendes Bild: Meine Stichprobe bei den drei Agenturen, die bisher geantwortet haben und den beiden weiteren, ähnlich agierenden Agenturen zeigt, dass wohl bei allen der Strompreis in der Tat eher zentral einheitlich festgelegt ist und eben nicht eins zu eins durchgereicht wird. Wäre das der Fall, müssten die Angaben ja genauso schwanken, wie sie das beim Wasserverbrauch beim Preis pro Kubikmeter tatsächlich tun. Im Gegensatz zum Strom scheint der Wasserverbrauch tatsächlich individuell pro Haus festgelegt zu werden, was für eine Weiterberechung der tatsächlichen Kosten eins zu eins spricht. Warum das beim Strom nicht genauso gehandhabt wird, ist nicht nachvollziehbar.

Diese Erkenntnisse könnten das Dilemma bestätigen, das in dem Artikel bei „Jydske Vestkysten“ beschrieben wird: Die Agenturen legen Einheitspreise fest, die eventuell nicht die individuell für ein Haus anfallenden Kosten widerspiegeln. Führt das dazu, dass tatsächlich weniger Ferienhäuser in der Neben- und Nachsaison vermietet werden, als in früheren Jahren? Das kann ich mit den bisher gewonnenen Informationen und Erkenntnissen nicht bewerten. Warten wir deshalb mal ab, was der zentrale Dänische Ferienhausverband dazu sagt, den ich ebenfalls angeschrieben habe.

Update 17. Oktober: Stellungnahme des Dänischen Ferienhausverbandes

Der Dänische Ferienausverband hat etwas verspätet aber ausführlich auf meine Anfrage geantwortet. Hier die vollständige Stellungnahme:

Ja, die steigenden Energiepreise und die Preise für Strom in den Ferienhäusern haben große Bedeutung für die Vermietung im kommenden Winter.

Zurzeit gibt es nicht weniger Häuser auf dem Markt für das kommende Winterhalbjahr, aber wir haben schon gehört, dass die älteren, schlecht isolierten und technisch schlecht ausgestatteten Ferienhäuser langsamer vermietet werden als in den früheren Wintern. Deswegen können wir es nicht ausschließen, dass einige Hauseigentümer ihre Ferienhäuser aus dem Markt ziehen werden, wenn die Häuser nicht durchgehend vermietet werden.

Wir erwarten jedoch, dass die Eigentümer dieser älteren, schlecht isolierten und technisch schlecht ausgestatteten Ferienhäuser ihre Ferienhäuser renovieren werden, damit der KWh-Verbrauch geringer werden kann, wenn die Eigentümer erfahren, dass ihre Ferienhäuser weniger als sonst vermietet werden. Wir arbeiten derzeit im Dänischen Ferienhausverband dafür, dass alle Eigentümer von Ferienhäusern eine steuerliche Absetzung für Energierenovierungen am Haus, die den KWh-Verbrauch markant niedriger machen, bekommen sollen. Darüber hinaus arbeiten wir an Kriterien, die zeigen sollen, welche zur Verfügung stehenden Ferienhäuser am wenigsten Elektrizität verwenden.

Anette Breitenstein – Dänischer Ferienhausverband

Mein Tipp zum Schluss: Immer selbst ablesen!

Zum Schluss habe ich noch einen wichtigen Tipp für dich! Du solltest bei Anreise und dann bei Abreise die Strom- und Wasserzähler IMMER selbst ablesen und am besten jeweils mit dem Smartphone ein Foto vom Zählerstand machen. Dann hast Du eine Kontrolle, wenn die Abrechnung der Strom- und Wasserkosten kommt. Selbst wenn Du laut Vertrag selbst ablesen und die Zählerstände in einem Zettel oder Online-Formular eintragen sollst, die Agenturen prüfen die Zählerstände auch immer selbst. Mit deinen Beweisfotos – das Smartphone speichert mit dem Bild ja auch immer Datum und Uhrzeit – kannst Du dann bei Streitigkeiten belegen, wie Dein Verbrauch wirklich war.

Genau das war bei mir im Dezember 2021 der Fall. Da hat sich das Fotografieren der Zählerstände bei mir bewährt, denn die Agentur schickte eine gewaltige Abrechnung. Sie wollte von mir nachträglich über 150 Euro für Stromkosten kassieren. Der in der Abrechnung angegebene Zählerstand war falsch. Dort wo tatsächlich eine „0“ gestanden hat (siehe Bild oben 23096), wollte die Agentur eine „8“ abgelesen haben. Ich habe dann meine beiden Fotos vom Zählerstand bei Ankunft und Abreise per E-Mail geschickt und der Abrechnung widersprochen. Und siehe da, statt 150 Euro nachzuzahlen, bekam ich knappe 20 Euro der bezahlten Kaution zurück.