Kann ich in Dänemark ein Ferienhaus kaufen?

Til salg – „Zu verkaufen“. Das steht an manchen Sommerhäusern auf einem Schild im Vorgarten oder an der Straße. Dass Du dich in den dänischen Sommerhuset pudelwohl fühlen kannst, dürfte bei der Lektüre dieses Blogs inzwischen sicher klar geworden sein. Wer vom Dänemark-Virus gepackt wurde und gerne und oft in dieses schöne Land fährt, der wird sich – wie in den 1990ern meine Eltern – möglicherweise bei dem Gedankenspiel ertappen, vielleicht ein Ferienhaus in Dänemark zu kaufen. Kann man als Ausländer – ob Deutscher oder mit einem anderen Pass – in Dänemark ein Sommerhaus kaufen? Dieses Ansinnen kann ich eigentlich schnell und einfach kommentieren: Vergiss es!

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Ein spezielles Gesetz – entstanden und in Kraft seit dem Jahr 1959 – in Dänemark verbietet und verhindert genau das. Es verbietet, dass Ausländer in Dänemark Ferienhäuser und im Wesentlichen auch die meisten anderen Immobilien kaufen können. Dänemark hat sich beim Beitritt zum europäischen Binnenmarkt den Fortbestand dieses „Ausländergesetzes“ als Sonderregel ausbedungen.

Gründe für dieses Gesetz und die Ablehnung

Die Dänen haben, so heißt es, Angst vor einer Überfremdung. Sie würden kein „Mini-Deutschland“ in ihren beliebtesten Urlaubsregionen haben wollen. Es heißt auch, dass befürchtet würde, ausländische und vor allem deutsche Käufer würden diese Häuser dann nur noch selbst für wenige Wochen im Jahr nutzen und für den Rest des Jahres leer stehen lassen und auch nicht mehr der Vermietung durch Agenturen öffnen. Das würde zu verwaisten Urlaubsregionen führen und finanzielle Einbußen für die vom Tourismus abhängige Wirtschaft wie zum Beispiel der Gastronomie bringen. Auch ist ab und an zu lesen, dass das einheimische Handwerk angeblich befürchtet, ausländische Hausbesitzer würden bei Arbeiten an ihren Häusern ausländische Handwerker ins Land bringen.

Doch würde ein deutscher Hausbesitzer wirklich einen deutschen Handwerker über etliche hunderte Kilometer anreisen lassen, um etwas am Haus bauen oder reparieren zu lassen? Na die Rechnung für die Anfahrtskosten will ich sehen. Ganz konservative Stimmen behaupten, diese Ablehnung würde noch auf den zweiten Weltkrieg und die damaligen deutschen Invasoren zurück gehen. Speziell das kann ich aber kaum glauben, denn ich habe die Dänen immer als gute Gastgeber, liebenswerte, nette, offene und herzliche Menschen erlebt und nicht als ablehnend oder deutschfeindlich.

Allerdings kenne ich dabei auch erst die Zeit “ab meiner Zeit“, ab der ich Dänemark bereise. Diese freundliche und offene Art der Dänen setzt aber auch voraus, dass man sich nicht wie ein „Touristen-Arsch“ benimmt, um es mal recht direkt zu formulieren.

Das Gesetz ist in Dänemark umstritten

Doch das Gesetz ist in Dänemark mittlerweile durchaus umstritten und viele Dänen wünschen sich, dass es liberalisiert oder ganz abgeschafft wird. Denn einige Dänen möchten gerne ihre Ferienhäuser verkaufen, doch dänische Kunden sind wohl heutzutage eher rar. Nicht nur in der Region um Løgstør, in die ich seit Jahren fahre, steht an so manchem schönen Sommerhaus schon seit mehreren Jahren das Schild „Til salg“. Interessenten aus dem benachbarten Ausland, nicht nur Deutschland, sondern auch Schweden, Norwegen und so weiter, die an den Objekten Interesse hätten, werden durch das Gesetz ausgesperrt und die Verkäufer bleiben auf den Immobilien sitzen, wenn sie keinen dänischen Käufer finden.

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Der meines Wissens nach letzte Versuch, dieses Gesetz im Parlament zu knacken, fand im Sommer 2016 statt. Die Liberale Partei hatte im Folketing, dem dänischen Parlament, eine entsprechende Gesetzesänderung eingebracht. Christina Eglund, die Tourismus-Expertin der Partei, sagte damals: „Wir als Dänen haben die Freiheit, ein Ferienhaus zum Beispiel in Südfrankreich oder Spanien zu kaufen. Das Ausländer kaum als Käufer von Sommerhäusern in Dänemark akzeptiert werden, ist merkwürdig und doppelmoralisch.“ Doch die Konservativen setzten sich im Folketing durch. Die beantragte Gesetzesänderung wurde mit 92 zu 15 Stimmen abgeschmettert.

Immerhin: Ausnahmen bestätigen die Regel

Der Vollständigkeit halber seien zwei Möglichkeiten erwähnt, mit denen man doch Eigentum in Dänemark erwerben kann. Die erste ist der Kauf eines regulären Wohnhauses oder einer Wohnung und zwar in dem Fall, das Du nach Dänemark auswanderst oder von Deinem Arbeitgeber mehrere Jahre nach Dänemark „entsendet“ wirst. Von zentraler Bedeutung dabei ist: Du verlegst also deinen Hauptwohnsitz nach Dänemark, meldest Dich im Land fest, lebst und arbeitest in Dänemark. Dann kannst Du problemlos Wohneigentum erwerben. Aber eben normales Wohneigentum und kein Sommerhaus, denn diese dürfen nicht ganzjährig und als Hauptwohnsitz bewohnt werden.

Es gibt zudem eine gewisse wenn auch sehr geringe Chance, unter sehr strengen Vorraussetzungen den Kauf eines Sommerhauses durch das Justizministerium in Dänemark auf Antrag genehmigt zu bekommen. Am einfachsten ist es, wie oben im Abschnitt dargelegt, wenn Du als Deutscher sowieso einen Wohnsitz in Dänemark hast, dort also lebst und arbeitest. Dieser Wohnsitz muss der Hauptwohnsitz sein und das seit mindestens fünf Jahren.

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Es reicht also nicht, hinter der Grenze ein Einzimmerappartement als Alibi-Wohnsitz zu mieten. Du musst tatsächlich auch im Land leben und gemeldet sein. Dann kannst Du nach diesen fünf Jahren eine Sondergenehmigung für den Kauf eines Sommerhauses beantragen. Und wenn Du neun Jahre im Land bleibst und damit die dänische Staatsbürgerschaft beantragen kannst und Däne wirst, dann hast Du auch alle Rechte eines Staatsbürgers einschließlich dem Kauf eines Sommerhauses.

Hinweis: Es gibt Spekulationen, das Dänemark früher oder später seine Gesetze ändert, und tatsächlich auch einen Zweitwohnsitz in Dänemark akzeptiert. Dann würden sich die Verhältnisse ändern und man könnte in Dänemark eine normale Wohnimmobilie kaufen, ohne den Hauptwohnsitz nach Dänemark verlegen zu müssen. Wie konkret diese Pläne sind, konnte ich aber bislang nicht herausbekommen.

Beziehungen zum Land – die schwammige Ausnahme

Eine weitere Ausnahme ist, wenn Du ganz besondere Beziehungen zu Dänemark, Land und Leuten nachweisen kannst. Da wäre vor allem an dänische Verwandtschaft zu denken. Oder eine irgendwie sonst belegbare kulturelle Verbundenheit. Immer wieder mal wird behauptet, dass man nach einer Vielzahl von (nachweisbaren) Urlauben in Dänemark auch eine Genehmigung beantragen könne. Aber dass das klappt, halte ich für sehr unwahrscheinlich, denn pro Jahr werden nur wenige hundert dieser Sondergenehmigungen durch das Justizministerium erteilt.

Hier die Zahlen für das Jahr 2014. Es wurden in diesem Jahr nur 251 Ausnahmegenehmigungen erteilt. Der Löwenanteil – 188 – ging an Bürger aus Norwegen. 27 deutsche Käufer wurden zugelassen und auch aus dem Nachbarland Schweden erhielten nur 23 Interessenten die Genehmigung. Man sieht also, selbst die “Partner-Staaten“ aus dem Skandinavischen Bund unterliegen diesem Gesetz.

Eine spezielles Ausnahme sei noch erwähnt

Ein Sommerhus, also ein Ferienhaus in einer typischen Sommerhusomrade (Ferienhausgebiet), darf in der Regel nicht – also auch nicht von den Dänen selbst – als fester Wohnsitz genutzt werden. Der Besitzer aber auch ein Mieter darf sich pro Jahr nicht länger als sechs Monate darin aufhalten. Nicht missversteheh, das Haus darf das ganze Jahr bewohnt und genutzt werden, aber eben nicht von ein und dem selben Nutzer. Ein Sommerhaus rund ums Jahr zu vermieten und einige Wochen selbst darin zu wohnen ist dem Besitzer also gestattet.

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Eigentlich, denn auch hier sieht das dänische Gesetz einige Ausnahmen vor und zwar für Rentner. Bis 2017 galt: Wenn ein Rentner das Ferienhaus mehr als acht Jahre in seinem Besitz hat, dann darf er nach dem Ausscheide aus dem Arbeitsleben dauerhaft darin wohnen. Im Jahr 2017 wurde diese Frist von acht Jahren auf ein Jahr gesenkt. Damit ist es vielen dänischen Rentnern durchaus erlaubt, ein Ferienhaus als Ganzjahreswohnsitz zu nutzen.

Tipp zum Schluss – Kauf ein Boot

Interessanterweise sind Hausboote von dem Gesetz nicht betroffen. Wenn Du also mit einem “schwimmenden Ferienhaus“ einverstanden bist, dann kannst Du in Dänemark ohne weiteres ein Hausboot kaufen. Also ein Boot, das relativ fest und dauerhaft an einem Liegeplatz liegt oder besser schwimmt und kaum oder garnicht für Fahrten eingesetzt wird. Du musst dann aber die Liegeplatzgebühren und Nebenkosten also dauerhafte finanzielle Belastung berücksichtigen.